深圳梅花山庄的房产性质存在 部分是有红本的正规商品房，一部分是无红本的自建房。因此， 梅花山庄并非全部为小产权房。

具体来说，梅花山庄的一部分房产是有红本的正规商品房，这意味着这些房产具备合法的产权证明，可以在市场上进行交易。另一部分则是无红本的自建房，这类房产通常没有合法的产权证明，交易可能不受法律保护。

建议您在购买房产时，仔细了解房产的产权性质和相关手续，以确保交易的合法性和安全性。